Due diligence per l'acquisizione di terreni: aree protette, zone umide e diritti fondiari prima di firmare l'opzione
La due diligence per l'acquisizione di terreni ha una metà legale e una metà spaziale. La metà legale — titolo di proprietà, gravami, destinazione urbanistica, autorizzazioni — proviene dal registro nazionale e dal legale. La metà spaziale chiede cosa tocca il terreno stesso: un'area protetta, una zona umida di importanza internazionale, una zona cuscinetto del Patrimonio mondiale, la rivendicazione consuetudinaria di una comunità. ERWAY Legality Assessment risponde alla metà spaziale per ogni particella dai registri, prima che l'opzione venga firmata e inizino le spese legali.
Caricate le particelle in offerta — una, o le quattrocento di un'operazione su una piantagione — e leggete un esito per particella: vietato dove vi si sovrappone un'area a protezione rigorosa o un sito naturale del Patrimonio mondiale, con restrizioni dove lo fa un'area a uso sostenibile o un confine ufficiale di zona umida, verifica necessaria dove una designazione internazionale o una rivendicazione comunitaria è registrata senza condizioni stabilite. Il livello più severo e la fonte decisiva sono indicati su ogni riga. Per un finanziatore sulla stessa operazione, la pagina sulle banche descrive l'uso nella pratica di credito; per un portafoglio agricolo, la pagina sul credito agrario.
Cosa trova lo screening che la visura non trova
Le designazioni internazionali compaiono raramente su un titolo di proprietà. Una zona cuscinetto di una riserva della biosfera, un confine di zona umida, un territorio indigeno riconosciuto ma non ancora registrato — ciascuno è una restrizione su come il terreno può essere usato, e ciascuno è registrato da qualche parte diversa dal catasto. Il prodotto legge quei registri per particella, riporta la sovrapposizione in ettari e la relazione con ogni designazione, e data ogni verifica. La pagina sullo screening delle aree protette mostra in dettaglio la logica della sovrapposizione.
Diritti fondiari e consenso
Dove una particella si trova su terre possedute, utilizzate o rivendicate da popoli indigeni o da una comunità locale, il riscontro porta lo stato dei diritti fondiari — documentati, riconosciuti ma non documentati, rivendicazione presentata, consuetudinari — e, per le terre indigene, il flag di consenso. Il pannello paese fornisce il contesto della sicurezza dei diritti fondiari e dice chiaramente che descrive il paese, non la particella. L'assenza di registrazioni non è assenza di diritti, e questo è dichiarato chiaramente.
Cosa resta all'acquirente
Titolo di proprietà, catasto, destinazione urbanistica, autorizzazioni e prezzo. Lo screening è preliminare; dove l'autorità è un registro nazionale, la pagina vi dice di consultarlo. Il suo valore sta nell'ordine delle operazioni: le particelle che non superano la metà spaziale escono prima che la metà legale venga pagata, e le particelle che la superano portano un fascicolo datato nella data room.
Domande frequenti
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