Due diligence nabycia gruntu: obszary chronione, obszary wodno-błotne i władanie ziemią, zanim podpiszą Państwo umowę opcji
Due diligence nabycia gruntu ma połowę prawną i połowę przestrzenną. Połowa prawna — tytuł, obciążenia, przeznaczenie w planie, pozwolenia — pochodzi z rejestru krajowego i od prawnika. Połowa przestrzenna pyta, czego dotyka sama ziemia: obszaru chronionego, obszaru wodno-błotnego o znaczeniu międzynarodowym, strefy buforowej światowego dziedzictwa, zwyczajowego roszczenia społeczności. ERWAY Legality Assessment odpowiada na połowę przestrzenną dla każdej działki na podstawie rejestrów, zanim opcja zostanie podpisana i zaczną się koszty obsługi prawnej.
Wystarczy przesłać oferowane działki — jedną lub czterysta w transakcji plantacyjnej — i odczytać jeden wynik na działkę: zakaz tam, gdzie nakłada się na nią obszar ochrony ścisłej lub przyrodniczy obiekt światowego dziedzictwa; ograniczenie tam, gdzie obszar zrównoważonego użytkowania lub oficjalna granica obszaru wodno-błotnego; do weryfikacji tam, gdzie odnotowano międzynarodową formę ochrony lub roszczenie społeczności bez ustalonych warunków. Najsurowszy poziom i decydujące źródło są nazwane w każdym wierszu. Dla kredytodawcy w tej samej transakcji strona dla banków opisuje użycie w aktach kredytowych; dla portfela gospodarstw — strona kredytów rolniczych.
Co screening znajduje, a czego nie znajduje badanie tytułu
Międzynarodowe formy ochrony rzadko pojawiają się w tytule prawnym. Strefa buforowa rezerwatu biosfery, granica obszaru wodno-błotnego, terytorium tubylcze uznane, ale jeszcze niezarejestrowane — każde z nich jest ograniczeniem tego, do czego ziemia może być użyta, i każde jest odnotowane gdzie indziej niż w ewidencji gruntów. Produkt odczytuje te rekordy per działka, raportuje nałożenie w hektarach i relację do każdej formy ochrony oraz opatruje datą każde sprawdzenie. Strona screeningu obszarów chronionych pokazuje szczegółowo logikę nałożeń.
Władanie i zgoda
Tam, gdzie działka leży na ziemi posiadanej, użytkowanej lub objętej roszczeniem ludów tubylczych lub społeczności lokalnej, ustalenie niesie status władania — udokumentowane, uznane, ale nieudokumentowane, roszczenie zgłoszone, zwyczajowe — a dla ziemi tubylczej znacznik zgody. Panel kraju daje kontekst bezpieczeństwa władania i mówi wprost, że opisuje kraj, a nie działkę. Brak rekordów nie jest brakiem praw i jest to jasno podane.
Co pozostaje po stronie kupującego
Tytuł prawny, ewidencja gruntów, przeznaczenie w planie, pozwolenia i cena. Screening jest wstępny; tam, gdzie autorytetem jest rejestr krajowy, strona odsyła do niego. Jego wartość leży w kolejności działań: działki, które nie przechodzą połowy przestrzennej, odpadają, zanim zapłaci się za połowę prawną, a działki, które przechodzą, wnoszą do data roomu opatrzony datą plik.